ביטוח משכנתא

המושג ביטוח משכנתא מייצג שני ביטוחים שונים בתכלית, האחד הנו ביטוח לחיי הלווים והשני הנו ביטוח שנועד לשמור על שלמות המבנה /  דירה. בנוסף, משמש ביטוח המבנה למקרים בהם ניזוק הנכס נזק רציני והלווה לא שילם את חובו לבנק, אז תשלום חברת הביטוח ישמש להחזר ההלוואה בגבולות הסכום שבוטח ואת היתרה (אם נותרה כזאת) ללווה.

כמובן שיש גם יתרון ללווה עצמו בביטוח משכנתא מאחר והביטוח כולל גם נזקים נוספים כמו נזקי צנרת שיכולים לצוץ בבית ותיקונם עולה לפעמים הרבה כסף . למרות שההיגיון מחייב כי הבנק, שלענין זה הינו כביכול "סוכן" גדול, יקבל תנאים טובים יותר עבור הלווה המבוטח בפועל לא תמיד זה כך. פוליסות ביטוח החיים המוסבות לטובת המשכנתא בחברות הביטוח השונות הנן פוליסות סטנדרטיות בעלות מאפיינים כמעט זהים. כיום כל פוליסה שקיימת בשוק תתקבל ע"י הבנק ורוב הסיכויים שתהיה זהה לזו שמציע הבנק. מה שכן טעון בדיקה בפוליסה (גם בפוליסת המבנה וגם בפוליסת החיים) הנם סכומי הביטוח. והכיסוי הביטוחי , אם סכומי הביטוח בפוליסה שלכם לא ישביעו את רצון הבנק רשאי הבנק לא לאשר לכם פוליסה זו. ההבדל העיקרי בין הפוליסות שהבנק מציע לבין הפוליסות המוצעות לכם ישירות דרך חברת הביטוח הוא המחיר ,הכיסוי הביטוחי  , השירות וה"כתובת" סוכן ביטוח אישי שילווה אתכם , ייעץ לכם ויהיה אתכם.

הבדלי המחירים יכולים להגיע בכל תקופת ההלוואה לאלפי שקלים, אם מדובר בביטוחים ישנים של הבנקים אף לעשרות אלפי שקלים.הסיבה לכך היא בעיקר היסטורית. בעבר הבנק היה מבטח את הלווים דרכו אוטומטית עם לקיחת ההלוואה ולא ניתן היה לבחור את המבטח. כמובן שעל פעולה זאת אנו נדרשנו ועדיין נדרשים לשלם פערי תיווך (כן ניתן היה לפנות לסוכן ביטוח שיעשה את ההעברה עבורכם אך הפרוצדורה לא הייתה קלה. לא היה שיתוף פעולה מצד הבנקים) . בדצמבר, 1998 נידון העניין בבג"ץ לאחר שהפיקוח על הביטוח קבע כי הבנקים גובים פרמיה כפולה מן המוצדק, על כן הוחלט לאפשר תחרות על המחירים, על כן מצבנו כצרכני ביטוח רק הולך ומשתפר.

חשוב לדעת כי ניתן להעביר את הביטוח בכל עת מהבנק. הבנק גם מציין זאת ע"ג הטפסים השנתיים שנשלחים למבוטח אחת לשנה. חיפשו הערה זו תחת סעיף ביטוחים בטופס. העברת הביטוח מהבנק נעשית ע"י סוכן הביטוח שמניתם לצורך העניין אך ראו הוזהרתם, אחראיות התהליך היא בראש ובראשונה שלכם לכן שימו מבטחכם בסוכני ביטוח מקצועיים בעלי ניסיון ולא בהצעה הזולה ביותר לטווח הקצר .

אם התהליך לא נעשה נכון סיכוי סביר שהפוליסה דרך הבנק לא תבוטל בעוד שפוליסה חדשה תופק לכם וכך תיוותרו עם כפל ביטוחים וכפל גבייה. ליתר בטחון וודאו שהחברה אליה אתם עוברים מכסה את החודש הראשון בחינם למקרה שהביטול בבנק יתעכב מסיבות שאינן תלויות בדבר.
 

ביטוח חיים

אחד הכלים של הבנק לודא כי המשכנתא תפרע הוא ביטוח החיים. ביטוח זה מבטיח שבמקרה מוות של אחד או יותר מהלווים יפרע החוב לבנק ע"י חברת הביטוח. לכן ביטוח חיים זה אינו פוטר אתכם מלעשות ביטוח חיים פרטי ולהיפך, ביטוח חיים פרטי אינו פוטר מביטוח חיים של המשכנתא. את ביטוח החיים ניתן לעשות באמצעות הבנק , סוכן הביטוח או ישירות דרך חברת ביטוח "ישיר" למיניהם.
כל לווה חייב בתשלום ביטוח חיים. עם זאת, יתכנו מקרים בהם יהיה הלווה פטור מביטוח זה, אם מפאת גילו המופלג ואם בגין מצבו הבריאותי. סכום הביטוח במקרה זה הוא גובה ההלוואה אך יתכנו מקרים בהם סכום הביטוח יהיה גבוה יותר ויתאפשר ליורשים החוקיים לקבל גם פיצויים.
כמובן שככל שסכום הביטוח גבוה יותר יהיה התשלום החודשי גבוה יותר לכן מומלץ לשמור על סכום הביטוח בגובה ההלוואה לאורך השנים, גם כאשר יתרתה יורדת.
כמובן שיש גם יתרון ללווה עצמו בבטוח חיים על משכנתא מאחר ויתכן שישאיר אחריו יורשים שיהיו זקוקים לדיור אך לא יהיה בידם לפרוע את תשלומי המשכנתא . במקרה זה יוכלו היורשים לפנות לחברת הביטוח שתשלם את החוב והם ימשיכו להחזיק בנכס ללא התחיבות לבנק.
כיום, כל סוגי ההלוואות מותנות בביטוח חיים, בין אם ההלוואה היא מכספי הבנק ובין אם היא ממקורות אחרים.
בנקים מסויימים אינם דורשים תשלום ביטוח חיים על כספי מענקים למיניהם, לכן אם המענק הוא מרכיב גדול בהלוואתכם בדקו אם הבנק שבו לקחתם את ההלוואה מחייב ביטוח המענק.

ביטוח נכס

ביטוח הנכס, כפי שציינתי, נועד לשמירת שלמותו של המבנה דירה או לפדיון ההלוואה במקרה נזק. סכום הכיסוי משקף את עלות הבנייה ונקבע לפי משתנים שרירותיים. אל לכם לחשוב שסכום הכיסוי, המכונה גם סכום ביטוח הנכס, מהווה מדד לערך השוקי של הנכס, הוא רק מעריך את סכום הפיצוי במקרה נזק על סמך עלות הבנייה.
במידה ואתם מתעתדים לרכוש דירה שזה עתה נבנתה סכום הכיסוי יקבע ע"י שמאי נכסים. השמאי לוקח בחשבון את גודל הדירה ואת סוגה - נכס פרטי או משותף, כאשר סכום הכיסוי לנכס משותף הוא בממוצע כ- $1000 למטר מרובע וסכום הכיסוי לנכס פרטי (בית קרקע ללא קירות משותפים עם בית נוסף) הוא בממוצע $1400 למטר מרובע. מכפלה של נתונים אלו במטראז' הדירה תתן לכם את סכום הביטוח.
במידה וקניתם דירה יד שנייה סכום הביטוח כבר נתון לכם אך תמיד תוכלו לבקש דעת שמאי נוספת. בנוסף, לבנק שמורה הזכות לחרוג מנתונים אלו ולקבוע סכום ביטוח שהוא פונקציה של גודל ההלוואה, כלומר, אם סכום ההלוואה גבוה מסכום ביטוח הנכס שנקבע רשאי הבנק להגדיל את סכום הביטוח עד לגובה ההלוואה, זאת בגלל שסכום הביטוח מהווה ערובה להלוואה במקרה הנזק.
ישנם מצבים בהם סכום ההלוואה נמוך משמעותית מסכום ביטוח הנכס, במצבים אלו יאשרו חלק מהבנקים וחברות הביטוח להוריד את סכום ביטוח הנכס מהסכום המקורי ל- 120% מגובה ההלוואה, זאת בלבד שסכום הכיסוי החדש יהיה לפחות 30% מהערך המקורי של הנכס. כמובן שמצב זה מוליד חסרון משמעותי ומאוד לא מומלץ , יש להימנע ממנו בתוקף , חשוב מאוד לבטח בשווי אמיתי של עלות הקמת המבנה.
אשר לתשלום החודשי, הוא נקבע לפי אחוז מסוים מסכום ביטוח הנכס.

גבולות הכיסוי של ביטוח הנכס הנם:
ביטוח מפני נזקי אש ותאונות, כיסוי לנזקי רעידת אדמה ונזקי טבע עם השתתפות עצמית חריגה בגובה 10%.
כיסוי לנזקי צד ג' (רק באמצעות סוכני ביטוח ובחברות הישיר למיניהן הכיסוי בערך 500,000 ₪ , אצלנו בימים אילו הכיסוי הינו מיליון ₪ לצד ג ) בביטוח הנרכש על ידי הבנק - אין כיסוי לביטוח צד ג' - חיסרון מהותי ומשמעותי.
כיסוי לנזקי מזג אויר ושריפות.
כיסוי לנזקי צנרת ומים (כיסוי זה הוא עכב אכילס של ביטוח הנכס לכן חשוב לבדוק מי נותן השירות)
ביטוח זה לא מכסה כל נזק כתוצאה מפעולת טרור, מלחמה או הריסת המבנה ע"י הממשלה, לכך אחראי מס רכוש.
כיסוי לצמודי מבנה כגון דלתות, חלונות, שיש, אסלות, כיורים, אמבטיות
ביטוח המבנה - לא כולל תכולה משום סוג שהוא לכן חשוב לבדוק זאת מול סוכן הביטוח בהתאם לצרכים , חשוב מאוד שהביטוח למבנה ולתכולה ייערך באותה חברת ביטוח ובאותה פוליסה ואו בקישור ביניהן למניעת התנגשות אינטרסים.

אם הדירה תשמש להשכרה , יש לציין זאת בפני הצוות של באר פמיליס  שיתן פתרונות לכיסוי הביטוחי ולהגדרות הנדרשות.